Comprar terrenos en Florida desde fuera de Estados Unidos no es complicado. Sin embargo, requiere seguir ciertos pasos específicos. Existen requisitos de identificación fiscal, decisiones sobre la estructura de propiedad, protocolos para transferencias bancarias internacionales y una ley federal de retención que aplica cuando eventualmente vendas la propiedad. Ninguno de estos aspectos representa un obstáculo. Son simplemente pasos del proceso. Esta guía explica cada uno para que sepas exactamente qué preparar antes de presentar tu primera oferta.
¿Por Qué Invertir en Terrenos Vacantes en Florida y No en un Condominio o una Casa?
Los inversionistas latinoamericanos que han comprado propiedades residenciales en Florida ya conocen el proceso para adquirir condominios y viviendas unifamiliares. Sin embargo, los terrenos vacantes son diferentes de una manera que favorece especialmente a los compradores internacionales.
No hay inquilinos que administrar, asociaciones de propietarios con restricciones para extranjeros, dependencia de empresas de administración ni obligaciones de mantenimiento durante el período de tenencia. Los costos de mantenimiento son bajos y generalmente se limitan al pago anual de impuestos sobre la propiedad y, en caso de existir, pagos de financiamiento.
Además, los precios de entrada en mercados rurales y secundarios de Florida siguen siendo accesibles en comparación con muchas propiedades residenciales en zonas costeras.
Para un inversionista que administra capital desde Bogotá, Ciudad de México, Buenos Aires o incluso Miami, un terreno vacante en Florida representa uno de los activos inmobiliarios estadounidenses más sencillos de mantener a largo plazo.
Nota: Land By Owner vende exclusivamente a compradores que operan mediante entidades comerciales, incluyendo LLC, corporaciones y otras entidades calificadas, para fines de inversión y uso comercial verificados. Esta estructura permite ofrecer financiamiento directo del vendedor y posiciona cada transacción como una adquisición con propósito empresarial desde el inicio.
Las Cuatro Decisiones Estructurales Más Importantes
Paso 1: Definir la Estructura de Propiedad Antes de Todo
Esta decisión determinará el resto del proceso: tu identificación fiscal, las opciones de financiamiento disponibles, el nivel de privacidad y las implicaciones patrimoniales futuras. Debe tomarse antes de contactar a un vendedor o presentar una oferta.
| Estructura | Resumen | Recomendado? |
| LLC en Estados Unidos | Protección de responsabilidad legal, propiedad a nivel de entidad, Acceso a financiamiento del vendedor, Mayor privacidad en registros públicos, Tratamiento fiscal flexible, Transferencia patrimonial más sencilla | ✓ Sí, para la mayoría de los inversionistas. |
| Compra a Nombre Personal | Más simple al inicio, Expone activos personales, Limita opciones de financiamiento, Puede generar complicaciones sucesorias | ✗ No recomendada. |
| Corporación Extranjera | Posible, pero más compleja, Requiere registro en Florida, Más requisitos administrativos y fiscales | ✗ Evitar salvo que una estructura existente lo requiera. |
| LLC de Wyoming o Delaware | Muy utilizadas por razones de privacidad, Deben registrarse como LLC extranjera en Florida antes de adquirir bienes raíces | ✓ Sí, siempre que se complete el registro correspondiente en Florida. |
Nota sobre las LLC de Wyoming: Si utilizas una LLC de Wyoming por motivos de privacidad, la entidad aún debe registrarse para operar en Florida antes de poder adquirir la titularidad de bienes raíces en ese estado. El trámite se realiza a través de Sunbiz. Es un proceso sencillo, pero obligatorio.
Paso 2: Obtener el Número de Identificación Fiscal Correcto
El tipo de identificación fiscal que necesitas depende directamente de la estructura elegida.
ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente)
- Para personas extranjeras que necesitan cumplir con las obligaciones fiscales en Estados Unidos.
- Requerido si posees una propiedad a tu nombre y esta genera ingresos.
- También es necesario para las declaraciones relacionadas con la retención de FIRPTA al momento de una futura venta.
- Se solicita mediante el Formulario W-7 del IRS y el procesamiento suele tardar entre 7 y 11 semanas.
- No autoriza a trabajar en Estados Unidos; su propósito es únicamente el cumplimiento de obligaciones fiscales.
EIN (Número de Identificación del Empleador)
- Para LLC y otras entidades comerciales; es el número necesario si compras a través de una LLC.
- Requerido para abrir una cuenta bancaria empresarial en Estados Unidos a nombre de la LLC.
- Exigido por la mayoría de las compañías de títulos al momento del cierre cuando el comprador es una entidad.
- Se solicita en irs.gov; los solicitantes internacionales pueden llamar directamente al IRS, y el procesamiento suele ser el mismo día por teléfono.
- No se requiere dirección en Estados Unidos ni número de Seguro Social para una LLC de propiedad extranjera.
Para la mayoría de los inversionistas latinoamericanos que utilizan una estructura LLC, el EIN es el requisito principal. El ITIN solo se vuelve relevante si la LLC te distribuye ingresos de forma personal y necesitas presentar una declaración individual en Estados Unidos.
Paso 3: Entender FIRPTA Antes de Comprar
La Ley de Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces (FIRPTA) es una normativa federal que muchos compradores internacionales desconocen hasta el momento de vender una propiedad.
| Qué es | Un mecanismo de retención federal que se aplica cuando una persona extranjera vende bienes raíces en Estados Unidos |
| Cuándo aplica | En el momento de la venta — no en la compra |
| Tasa estándar de retención | 15% del precio bruto de venta — no de la ganancia neta |
| Quién retiene | El comprador o la compañía de títulos en el cierre — es su obligación legal |
| Qué sucede con los fondos retenidos | Se envían al IRS — recuperables mediante la declaración de impuestos en EE. UU. si la obligación fiscal real es menor |
| Consideración de LLC | Una LLC en EE. UU. con un miembro extranjero aún puede activar FIRPTA — la estructura de propiedad es importante |
| Cómo minimizar el impacto | Trabajar con un abogado fiscal en EE. UU. antes de vender — un certificado de retención puede reducir el monto retenido si la ganancia real es menor al 15% del precio bruto |
Por ejemplo, si compras un terreno por $35,000 y posteriormente lo vendes por $60,000, la retención se calcula sobre los $60,000 completos, no únicamente sobre la ganancia obtenida.
Por esta razón, es importante incorporar FIRPTA dentro de la estrategia de salida desde el inicio de la inversión.
Paso 4: Configurar Correctamente la Transferencia Bancaria
La mayoría de las compras internacionales de terrenos se completan mediante transferencias bancarias.
| Elemento | Qué hacer | Error común |
| Instrucciones de transferencia | Solicitar directamente a la compañía de títulos mediante un contacto verificado — no desde un correo no solicitado | Actuar sobre instrucciones recibidas por correo electrónico que no se inició (el fraude de transferencias es común en bienes raíces) |
| Moneda | Convertir a USD antes de iniciar — las compañías de títulos en EE. UU. solo reciben en dólares | Enviar moneda local y asumir que la conversión se realizará |
| Comisiones de transferencia | Confirmar el monto neto que debe llegar — considerar la comisión de su banco Y la del banco receptor | Enviar exactamente el monto de cierre sin considerar comisiones, generando un faltante |
| Tiempo de procesamiento | Las transferencias internacionales tardan de 2 a 5 días hábiles — iniciarlas con anticipación | Realizar la transferencia el día anterior al cierre y perder la ventana de financiamiento |
| Documentación | Guardar la confirmación de la transferencia y el comprobante — requerido para cumplimiento fiscal y origen de fondos | Sin documentación, lo que genera complicaciones en el cierre y en futuras declaraciones fiscales |
Advertencia importante: Siempre verifica las instrucciones de transferencia llamando directamente a la compañía de títulos mediante un número obtenido de forma independiente. El fraude mediante correos electrónicos falsificados es común en las transacciones inmobiliarias.
Cronograma de Cierre para Compradores Internacionales
En la mayoría de los casos, no es necesario viajar a Florida para completar la compra.
| Fase | Plazo | Qué sucede |
| Contrato de compra ejecutado | Días 1–3 | Firmado electrónicamente. Confirmar que el nombre de la entidad, el EIN y los términos de financiamiento sean correctos |
| Depósito | Días 3–10 | Transferido a la cuenta de depósito en garantía de la compañía de títulos. Confirmar las instrucciones de transferencia directamente. Guardar la confirmación |
| Debida diligencia y búsqueda de título | Días 5–15 | La compañía de títulos realiza la búsqueda. Revisar el compromiso de título para gravámenes, servidumbres o cargas |
| Revisión de documentos de cierre | Días 15–25 | Revisar cada partida — impuestos prorrateados, tarifas de registro, términos del pagaré si aplica financiamiento del vendedor |
| Transferencia final y firma de documentos | Días 25–30 | Transferir el saldo restante. Firmar mediante notarización en línea remota o plataforma de firma electrónica |
| Escritura registrada | Días 30–35 | La compañía de títulos registra la escritura. El tasador del condado actualiza el registro para reflejar el nuevo propietario (tu LLC) en un plazo de 4 a 8 semanas |
Lista de Verificación Antes de Presentar una Oferta
Antes de hacer una oferta por cualquier terreno en Florida, asegúrate de tener:
[__] LLC constituida y registrada en Florida o en proceso de registro.
[__] EIN obtenido para la LLC.
[__] Cuenta bancaria empresarial en Estados Unidos o confirmación de recepción de transferencias internacionales.
[__] Acuerdo operativo de la LLC firmado.
[__] Capacidad confirmada para realizar transferencias internacionales.
[__] Asesor fiscal en Estados Unidos para planificación relacionada con FIRPTA.
[__] Registro del terreno revisado para verificar propiedad, impuestos y clasificación.
[__] Objetivo de inversión y estrategia de salida claramente definidos.
Los primeros cuatro puntos deberían completarse antes de presentar cualquier oferta.
El Proceso es Sencillo Cuando la Preparación es Correcta
Los inversionistas latinoamericanos que adquieren terrenos en Florida sin contratiempos no tienen suerte. Están preparados.
La LLC se constituye antes de la oferta. El EIN se obtiene antes de enviar fondos. Las implicaciones de FIRPTA se analizan antes de diseñar la estrategia de salida. Ninguno de estos pasos es complicado, pero todos deben ejecutarse en el orden correcto.
En Land By Owner, los vendedores negocian directamente con compradores que operan mediante entidades comerciales. No existen intermediarios tradicionales ni procesos de aprobación por parte de prestamistas institucionales. Además, existe la posibilidad de financiamiento directo del vendedor para LLC calificadas que cuenten con la estructura adecuada.
Si eres un inversionista latinoamericano evaluando terrenos en Florida como una adquisición empresarial, tanto la plataforma como el proceso están diseñados específicamente para este tipo de transacción.
Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las reglas relacionadas con FIRPTA, la formación de LLC y los procedimientos del IRS pueden cambiar. Consulta siempre con un abogado y un asesor fiscal calificados en Estados Unidos antes de estructurar cualquier transacción inmobiliaria internacional.